Hợp đồng đăt cọc mua bán nhà đất là hình thức bắt buộc phải được công chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật. để nội dung hợp đồng có hiệu lực thì các bên cần phải đảm bảo nội dung của hợp đồng tuân thủ theo pháp luật. dưới đây Luật Rong Ba sẽ giới thiệu cho bạn đọc mẫu hợp đồng đăt cọc mua bán nhà đất
Làm rõ khái niệm của hợp đồng đặt cọc mua bán đất:
Đặt cọc là một trong rất nhiều biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Điều 328 – Bộ luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:
” Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Xuất phát từ khái niệm chung về đặt cọc, có thể hiểu:
Đặt cọc mua bán đất là một biện pháp bảo đảm. Mục đích để bảo đảm giao kết thực hiện hợp đồng mua bán đất.
Vì sao nên làm hợp đồng đặt cọc trước khi thực hiện hợp đồng mua bán đất ?
Hợp đồng đặt cọc ràng buộc quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc sẽ đi đến thỏa thuận mua bán đất.
Đối với bên bán, hợp đồng đặt cọc mua bán đất sẽ ràng buộc trách nhiệm của bên bán. Cụ thể, sau khi đã ký kết hợp đồng đặt cọc, bên bán sẽ phải bán đất cho bên mua. Nếu không bán, sẽ bị phạt cọc. Điều này đảm bảo quyền lợi cho bên mua. Bên mua cũng sẽ cảm thấy yên tâm vì sau khi đặt cọc, bên bán sẽ giữ đất cho mình. Bên mua sẽ mua được đất/ nhà đất phù hợp và ưng ý. Bên cạnh đó, họ sẽ có thêm thời gian chuẩn bị tài chính để thanh toán.
Đối với bên mua, hợp đồng sẽ ràng buộc nghĩa vụ phải mua mảnh đất/ nhà đất đó. Bởi nếu không mua sẽ mất tiền đặt cọc. Bên bán cảm thấy yên tâm vì đã có người mua đất/ nhà đất của mình. Tránh trường hợp nhiều người vào xem mảnh đất nhưng đều không mua. Họ cũng có thêm 1 khoản tiền mà chưa cần phải làm thủ tục sang tên sổ đỏ.
Như vậy, việc đảm bảo quyền lợi của người này sẽ là nghĩa vụ của người kia.
NHỮNG LƯU Ý CẦN THIẾT KHI THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN ĐẤT.
Lưu ý trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất.
Trước khi ký hợp đồng đặt cọc, bên mua cần:
Kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là việc cần làm đầu tiên. Yêu cầu xem sổ đỏ để biết đất đó có sổ đỏ hay không. Nhiều trường hợp mua phải mảnh đất chỉ có giấy tờ viết tay hoặc không giấy tờ. Điều này khiến người mua gặp rất nhiều hệ lụy, rủi ro khi làm thủ tục cấp sổ đỏ.
Với những mảnh đất đã có sổ. Biết cách đọc những thông tin trên sổ cũng vô cùng quan trọng. Người mua cần xem rõ thông tin cá nhân của người đứng tên trên sổ. Đó là các thông tin như họ tên, ngày sinh, số CMND…Mục đích của việc kiểm tra này để xác định xem người giao dịch nhận cọc có đúng là người đứng tên trên sổ hay không. Đã có không ít người mua cọc tiền cho người không có quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó cần kiểm tra rõ các số liệu quan trọng như: loại đất, diện tích sử dụng, vị trí, giáp ranh, tài sản trên đất, các giao dịch có liên quan thể hiện trên sổ…
Giấy tờ pháp lý là quan trọng. Nhưng thực tế mảnh đất thế nào lại càng quan trọng. Nhiều trường hợp sau khi ký hợp đồng đặt cọc mới phát hiện mảnh đất thực tế rất khác so với thông tin trên sổ đỏ. Cần khảo sát, đo dạc thực tế để biết mảnh đất thực tế có đúng diện tích với giấy tờ trong sổ đỏ không? Loại đất thực tế có đúng với giấy tờ không? Vị trí đất có đúng mong muốn không?…
Đó là những vấn đề quan trọng mà bên mua cần mục sở thị trước khi ký vào hợp đồng đặt cọc.
Để hạn chế thấp nhất rủi ro, Bên mua có thể thuê luật sư chuyên về lĩnh vực đất đai tư vấn trước giai đoạn đặt bút ký hợp đồng đặt cọc. Bên mua cũng có thể đến văn phòng đăng ký đất đai địa phương để tham khảo thêm thông tin về mảnh đất đó. Việc này giúp loại trừ khả năng mảnh đất có thể đang trong tình trạng thế chấp ngân hàng hoặc thuộc diện quy hoạch, giải tỏa.
Lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất.
Các bên cần lưu ý về việc phải ghi rõ vào hợp đồng đặt cọc loại tài sản dùng để đặt cọc. Tài sản đặt cọc là tiền, kim khí quý, đá quý hay một vật có giá trị khác.
Nếu đặt cọc bằng tiền:
Cần ghi rõ số tiền là bao nhiêu. Bên đặt cọc nên chọn phương thức chuyển khoản ngân hàng. Phương thức này sẽ hạn chế rủi ro vì có chứng từ giao dịch của ngân hàng. Thông tin về tài khoản nhận cọc cũng phải thể hiện rõ trong hợp đồng đặt cọc. Khi chuyển khoản thực tế cũng cần chuyển đúng số tài khoản thụ hưởng đã lêu trong hợp đồng đặt cọc.
Nếu đặt cọc bằng tài sản có giá khác:
Các bên cần định giá rõ ràng giá trị tài sản. Nếu giá trị lớn có thể thuê tổ chức thẩm định giá hoặc thỏa thuận bằng văn bản định giá. Với các tài sản đăng ký quyền sở hữu, cần kiểm tra kỹ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của bên đặt cọc.
Các bên cũng nên lêu rõ giá trị chuyển nhượng mảnh đất đó là bao nhiêu. Bởi trên thực tế, bên bán sẽ thường đề nghị bên mua làm hợp đồng chuyển nhượng với giá trị nhỏ hơn giá thực tế. Điều này nhằm mục đích giảm thuế thu nhập cá nhân. Ví dụ: Ông A bán mảnh đất cho ông B với giá 1 tỷ. Tuy nhiên, hai bên thỏa thuận sẽ chỉ ghi trong hợp đồng là 500 triệu. Lúc này, hợp đồng đặt cọc cần ghi rõ việc giá trị thực tế khi mua đất và giá ghi trong hợp đồng mua bán. Điều này sẽ giảm rủi ro cho các bên nếu có tranh chấp xảy ra.
Các bên cũng nên nhờ thêm người làm chứng khi thực hiện hợp đồng đặt cọc.
Mẫu hợp đồng đăt cọc mua bán nhà đất
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
——–***——–
HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
(V/v Mua bán nhà, đất)
Hôm nay, ngày … tháng … năm 20 … tại ………
…………………………………………………………
TP Hà Nội, chúng tôi gồm có:
- Bên đặt cọc (sau đây gọi là Bên A):
Ông (Bà): …………………………………………
Sinh ngày: …………………………………………
Chứng minh nhân dân số: … cấp ngày … tại …
Hộ khẩu thường trú: ………………………………
…………………………………………………………
- Bên nhận đặt cọc (sau đây gọi là Bên B):
Họ và tên chủ hộ :……………………………………
Sinh ngày: ……………………………………………
Chứng minh nhân dân số: … cấp ngày … tại ……
Hộ khẩu thường trú: …………………………………
…………………………………………………………
Các thành viên của hộ gia đình bên bán (bên B):
Ông (Bà): ………………………………………………
Sinh ngày: ………………………………………………
Chứng minh nhân dân số: …… cấp ngày …… tại …
Hộ khẩu thường trú: …………………………………
……………………………………………………………
Ông (Bà): …………………………………………………
Sinh ngày: ………………………………………………
Chứng minh nhân dân số: ……… cấp ngày ……… tại……
Hộ khẩu thường trú: ………………………………………
III. Cùng người làm chứng:
1.Ông(Bà): …………………………………………………
Sinh ngày: ……………………………………………………
Chứng minh nhân dân số: …… cấp ngày ……… tại …
Hộ khẩu thường trú: ………………………………………
………………………………………………………………
2.Ông(Bà): …………………………………………………
Sinh ngày: …………………………………………………
Chứng minh nhân dân số: …… cấp ngày …… tại ……
Hộ khẩu thường trú: ………………………………………
………………………………………………………………
- Hai bên đồng ý thực hiện ký kết Hợp đồng đặt cọcvới các thỏa thuận sau đây:
ĐIỀU 1: TÀI SẢN ĐẶT CỌC
Bên A đặt cọc cho bên B bằng tiền mặt với số tiền là:………………
Bằng chữ:…………………………………………………………………
ĐIỀU 2: THỜI HẠN ĐẶT CỌC
Thời hạn đặt cọc là: …………, kể từ ngày …… tháng ………. năm 20…
ĐIỀU 3: MỤC ĐÍCH ĐẶT CỌC
1.Bằng việc đặt cọc này Bên A cam kết mua đất của bên B tại ……
…………………………………………………………………
Bên B nhận tiền đặt cọc và cam kết sẽ bán đất thuộc sở hữu hợp pháp và không có bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến mảnh đất mà bên B giao bán cho bên A tại : ………… với diện tích là ……… m2 giá bán là ……
- Trong thời gian đặt cọc, bên B cam kết sẽ làm các thủ tục pháp lý để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên A, bên A cam kết sẽ trả:
………………………………………………………………………..
khi hai bên ký hợp đồng mua bán đất tại phòng công chứng Nhà Nước, …
…………………………………………………………………
sẽ được bên A thanh toán nốt khi bên B giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên B cam kết sẽ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong vòng 7 ngày kể từ ngày bên A và bên B ký hợp đồng mua bán tại phòng công chứng Nhà Nước. Bên B có nghĩa vụ nộp các khoản thuế phát sinh trong quá trình giao dịch theo đúng quy định của pháp luật (đối với thuế đất, thuế chuyển nhượng bên B sẽ là người thanh toán mà bên A không phải trả bất cứ khoản phí nào) .
ĐIỀU 4: NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN A
- Bên A có các nghĩa vụ sau đây:
- a) Giao số tiền đặt cọc cho Bên B theo đúng thỏa thuận ngay khi ký hợp đồng đặt cọc;
- b) Giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại Điều 3 nêu trên. Nếu Bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc không đạt được) thì Bên A bị mất số tiền đặt cọc;
- Bên A có các quyền sau đây:
- a) Nhận lại số tiền đặt cọc từ Bên B hoặc được trừ khi thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho Bên B trong trường hợp 2 Bên giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3(mục đích đặt cọc đạt được);
- b) Nhận lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng số tiền đặt cọc trong trường hợp Bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3(mục đích đặt cọc không đạt được);
ĐIỀU 5: NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN B
- Bên B có các nghĩa vụ sau đây:
- a) Trả lại số tiền đặt cọc cho Bên A hoặc trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền trong trường hợp 2 Bên giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3 (mục đích đặt cọc đạt được);
- b) Trả lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng số tiền đặt cọc cho Bên A trong trường hợp Bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3(mục đích đặt cọc không đạt được);
- c) Bên B có nghĩa vụ dọn dẹp sạch sẽ mặt bằng khi giao đất để trả lại mặt bằng đất thổ cư cho bên A.
- Bên B có các quyền sau đây:
Sở hữu số tiền đặt cọc nếu Bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3 (mục đích đặt cọc không đạt được).
ĐIỀU 6: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; nếu mảnh đất trên thuộc diện quy hoạch không giao dịch được thì bên B phải hoàn trả lại 100% số tiền mà bên A đã giao cho bên B . Trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. Mọi tranh chấp sẽ được phán xử theo quy định của luật pháp của Việt Nam.
ĐIỀU 7: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN
Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
- Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc.
- Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
- Bên B đã nhận đủ số tiền đặt cọc nêu trong điều 1 từ bên A
ĐIỀU 8: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG
- Hai bên công nhận đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
- Hai bên đã tự đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của người làm chứng.
- Hợp đồng có hiệu lực từ: …………………………………………
Hợp đồng Đặt Cọc bao gồm 03 trang được chia làm bốn bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ hai bản.
Hà nội, ngày …tháng ..… năm 20…..
|
Bên A (Ký, ghi rõ họ tên) |
Bên B (Ký, ghi rõ họ tên) |
|
Người làm chứng (Ký, ghi rõ họ tên) |
Người làm chứng (Ký, ghi rõ họ tên) |
Luật Rong Ba hy vọng bài viết trên đã có thể giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về mẫu hợp đồng đăt cọc mua bán nhà đất. Nếu như bạn đang gặp phải khó khăn trong quá trình tìm hiểu về mẫu hợp đồng đăt cọc mua bán nhà đất, hãy liên hệ Luật Rong Ba để được tư vấn miễn phí. Chúng tôi chuyên tư vấn các thủ tục pháp lý trọn gói, chất lượng, uy tín mà quý khách đang tìm kiếm.
